Wednesday, September 07, 2011

賣地低價兩啟示 樓市前景審慎

港府昨拍賣三幅土地,俱以低價成交,而且只能建中小單位的大型地皮,不及可建大單位的小地皮受捧。賣地結果反映發展商不欲高價搶地,對樓市前景態度審慎,勢令樓市短期受壓。但本港樓市泡沫已吹大,適度放氣並非壞事。

供應增規限多 發展商毋須搶

昨日的賣地結果有兩大啟示,其一,地皮繼續以低價成交。政府近日推出多幅用地,如上月拍賣的九肚山限呎地及招標的北角油街地王,均以市場預期下限成交。而昨日賣出的將軍澳地,其每呎樓面成交價不足四千元,更比去年初成交的同區地皮低約百分之十五,但根據中原城市指數,同期本港樓價已上升三成。

樓價上升,地價卻下跌,反映發展商對樓市前景態度審慎,箇中原因有三:這一年來政府大量推出土地,令發展商毋須急於搶地;近期批出土地加入各種限呎、限量規定,局限地皮的可塑性;下月公布施政報告,政府可能再出招遏樓市,包括宣布復建居屋。發展商改以面對現實的態度投地,致競投不激烈,成交價亦僅及市場預期下限。

是次賣地啟示之二,是將軍澳與元朗地皮的差價較預期小。將軍澳地每呎樓面地價不足四千元,元朗地的每呎樓面地價三千元,差距約三成三;但將軍澳二手樓價每呎約六千元,元朗二手樓價每呎約四千元,差距卻達五成。兩幅地皮的地價差距,較兩者樓價差距小。

此由於將軍澳大型地皮因有最少落成單位數量的規定,故只能以中小單位為主;而元朗地皮雖亦有最少落成單位規定,平均可建千呎大單位,發展商認為較易將之包裝成豪宅出售,利潤更可觀。

本來目前利率低、通脹高、熱錢多的環境,可對樓價推波助瀾,但發展商昨日拍地態度,卻反映對未來樓市走向謹慎。昨日賣出的將軍澳地呎價不足四千元,加上建築成本及發展商利潤,預計單位落成後呎價約六千元,與同區現時二手樓價接近,即發展商預期兩、三年後的樓價,與目前的相若。

全球經濟在未來一至兩年仍欠佳,而本港樓價又升穿九七年樓市高峰價,樓價已偏高,發展商對樓價前景的審慎可以理解。

務實預測樓價 可助泡沫泄氣

本港樓市已升穿九七年高位,反映樓市存在泡沫,若未來樓價橫行一段時間,甚或慢慢泄氣,讓市民收入逐步追近樓價,更多人有能力置業,其實對樓市長期發展更健康。

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