Thursday, November 04, 2010

賣地價回歸基本 減樓市誤導

政府昨拍賣九龍塘地皮,賣地成績遜預期,只以接近底價賣出,呎價不足一萬,創今年九龍區賣地地價新低。地王不再,反映發展商顧慮樓宇發水空間受限後,出價審慎,此將令賣地價格回歸基本,助樓市撥亂反正。

發水空間受限 地王不再

規管「發水樓」措施將於明年四月實施,若昨日拍賣的項目未能趕在新措施生效前獲批建築圖則,其可獲豁免的建築面積比例,將不能超過總樓面面積的百分之十。換言之,其「發水比例」將較現時普遍新樓銳減一半或以上。

發展商在計算上述風險後,昨日投地便明顯不及過往勇進,令該地最終以二十一點七億元、呎價九千五百多元賣出,與不久前同區義德道地皮的破紀錄高價,形成天淵之別,亦令市場大跌眼鏡。

市場過去對賣地價格亦經常大跌眼鏡,因測量師難以估計發展商的發水比例,故估價傾向保守,結果一再拍出超乎市場預期的地王。發展商敢以高價搶地,因為在發水比例不受限下,發展商買入可建一呎樓面的地皮,實際預計未來可出售一點二呎、一點三呎甚至更多的樓面面積,令市場出現麪粉貴於麪包的情況,但其實麪粉與麪包難作同等比較。不過新地王價往往已令樓市火上加油。

新發水措施下,可建一呎樓面的地皮最多只能發出一點一呎樓面,令地價和樓價更能作合理比照。故昨日賣地成績雖冷,卻凸顯在限制發水空間後,賣地回歸基本,地價更能真實反映未來樓面呎價,減少誤導市場的訊息。

發展商昨亦對限制發水措施大表不滿,因其近年買地,是在考慮了可作兩、三成發水下出價的,當發水上限只得一成,發展商自然感到其土地潛能被削,利益受損。此對擁有較多土儲的大型發展商影響尤甚。

樓市明碼實價 助減民怨

發展商的不滿雖有其理由,因政府確是突然更改遊戲規則,令他們利益受損。但發展商亦應明白,政府今天要收緊發水比例令他們利潤減少,但政府早年增加建築面積寬免,卻曾令他們利潤增加,故難輸打贏要。況且,若非發展商近年興建樓宇時發水發得太有創意,其賺盡每一分豁免的做法太著跡,令市民覺得買樓有如被呃秤,社會民怨四起,政府亦不必出手「撥亂反正」。

既然訂立發水上限可以糾正市場訊息,令樓宇交易更明碼實碼、更符合公平交易的精神,政府更需貫徹執行,保障消費者利益。

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