治樓市方向正確 力度須加強

特首曾蔭權昨發表「民生優先」的施政報告，以房屋政策、貧富差距、長者福利等為重點，回應公眾訴求。特首更以全方位房策多招齊發 ，助市民安居樂業。惟目前樓市過熱，資金泛濫，必須再加強力度遏泡沫，房策才能收效。

私樓土地供應量　估算太保守

特首提出的房屋政策涵蓋長中短期措施，包括長期增加土地供應，承諾未來十年，每年平均供應可建二萬個私人單位的土地；中期推出先租後買「置安心資助房屋計劃」，解夾心階層困境；短期限制發水樓及擬立法規管新樓出售等。新房策方向正確，亦是全方位出擊。

不過，樓市治本之道在增加土地供應，在目前非常時期，每年推出可建二萬個單位的土地恐仍不足，政府須再加碼。

政府根據過去十年，平均每年一萬八千多個一手私人住宅的吸納量，推算出每年二萬個單位的土地供應目標，此估算可能過於保守，原因有三。

其一，香港樓市經歷了九十年代的高吸納期後，二千年起樓市隨經濟收縮，有數年陷入低谷，令過去十年的樓宇吸納量偏低。

其二，近年香港與內地往來日趨密切，更多內地人因業務需要而在香港置業，過去十年的數據未必充分反映這新需求。

其三，未來本港人口將大幅增加，再加上內地人每年在港所生以萬計子女成年後的住居需求，都有可能令每年二萬個私人住宅單位未敷應用。

除估算保守外，環球形勢亦逼政府應對樓市採更積極手段。由於全球資金泛濫，熱錢不斷湧入香港投資物業，吹大樓市泡沫，正常供應根本不足以應付此非常形勢，若不加大力度，特首的新樓市政策效果恐被熱錢淹沒，難以平抑樓價、難孚市民期望。

目前樓市面臨供應不足的結構問題，和資金泛濫的周期問題，政府要有更強力的應對之道。此包括，一、要有一個高於每年提供二萬個單位土地的目標，並在未來一兩年樓市熾熱時，多推土地、多建住宅。

二、政府的土地政策須具足夠彈性，並要每年檢討，以免落後形勢，那才可在樓市泡沫日大時，增推土地；樓市泡沫爆破時，減緩推地，才能降低樓價大起大落的可能。

三、因應眼前樓市泡沫漲大，除嚴格執行九招十二式外，還須備有針對性措施可隨時推出，如增加印花稅、減低按歇成數等以遏抑炒賣。

樓市泡沫仍吹大　要針對落藥

要兼治樓市長期供應不足及短期泡沫問題，特首要有更廣濶的眼光、更靈活的態度，才能令樓市走向長期穩定的健康狀況。